不動産

このようなお悩みは
ありませんか？

        「購入した新築住宅に、欠陥があるのがわかった」
「入居者が家賃を滞納している」
「借りていた部屋から引っ越すとき、立ち退き料はもらえるのだろうか」
「賃貸マンションを退去した後、高額なハウスクリーニング代を請求された」
「土地の境界で、隣の家ともめている」

      

不動産売買・建築請負のトラブル

不動産取引のトラブル

土地や建物の不動産取引は取引額が高額で、契約の内容も一律ではないことから、大きな紛争になる場合が多くあります。トラブルが起きてしまった後はもちろん、取引を行う前の契約書のチェックについても弁護士への相談をおすすめします。

住宅・建築トラブル

購入した建売住宅で、壁のひび割れや雨漏りなどの不具合が見つかるなど、売買契約書に記載された品質や性能を備えていない場合は、売主に対して「契約不適合責任」を追及することができます。
注文住宅でも、請負契約書に記載された品質や性能を備えていない場合は、請負人に対して「契約不適合責任」を追及できます。
その場合は、建物のどこに契約内容と異なる不具合があるかを具体的に指摘し、それを裏づけるための証拠を集める必要があります。また、修理を求めるのか、代金の減額を求めるのか、損害賠償請求を行うのかなども検討しなくてはなりません。
これらの責任追及ができる期間には制限がありますので、お早めのご相談をおすすめします。
一方、建物の購入者等の中には、欠陥とは言えないような点に関して苦情をおっしゃる方がいるのも事実です。最近は、購入者等の立場から、些末な点についてまで欠陥であるとして多数の項目に関して言及した意見書を作成する建築士の方もおります。
リフォーム工事でも様々なトラブルが起こることがあります。
建築紛争では、法律・建築の専門的な知識が必要になります。
当事務所では、建物の購入者・発注者の方、建設会社・設計事務所の方、いずれからのご相談にも対応しております。

境界のトラブル

隣の家との境界がはっきりしていないと、土地を売却しようとしても、買い手を探すのは困難です。
正しい境界を調べるためには、昔の土地の図面の調査を行うなど、不動産についての専門知識とノウハウが必要になります。

不動産賃貸借のトラブル

賃料未払い

家賃を滞納している借主に対しては、法律事務所からの内容証明郵便での請求が効果的です。連帯保証人がいれば、連帯保証人への請求も行います。
家賃の滞納が続く場合、賃貸借契約を解除して、滞納家賃の支払いや、建物の明け渡しを求める訴訟を提起します。
判決にも従わない場合は、滞納家賃の回収のために預貯金などを差し押さえたり、建物明け渡しの強制執行を行います。
賃貸借契約は長期間にわたることが多く、家賃滞納者が死亡して相続が発生した場合などは問題がさらに複雑になり、解決には法律的な知識が必要になります。

原状回復など明渡しに伴うトラブル

建物の借主は、契約が終了したときに、借りる前の状態に戻して建物を明け渡す必要があります。
賃貸人がどのような原状回復を求めることができるのかは、契約書で定めた内容に従いますが、経年劣化や、通常の使用による汚れや破損は、原則として修繕費用を借主に請求することはできません。
原状回復や敷金返還をめぐるトラブルが多いため、国土交通省は、未然防止のために「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表していますが、具体的な事案では、双方の主張が一致しないことがあります。
借主に対してどの程度の原状回復を要求できるのか、賃貸人から請求された原状回復費用の金額が適正かどうかなど、疑問がある場合は弁護士にご相談ください。

ご持参いただきたい資料

1．契約書（不動産売買契約書、賃貸借契約書、請負契約書など）
2．不動産の登記（不動産の所有者である場合）
3．施工不良トラブルの場合は、問題の箇所の写真、設計図面

よくあるご質問

1か月の家賃滞納を理由に契約を解除できますか？

賃貸借契約は、お互いの信頼関係が不可欠な継続的契約であることから、契約の解除には、判例上、賃貸人と借主との「信頼関係が破壊された」と言える事情があることが求められます。
契約書に1か月の滞納で解除できるとの一文があったとしても解除できず、一般的には3か月分以上の家賃の滞納が契約解除できる目安とされます。

借りていた部屋や店舗から引っ越すときの立ち退き料の額は、どうやって決まるのですか？

まず前提として、借主側に賃料不払いなどの事情があって、賃貸人から契約を解除された場合には、立ち退き料の請求は基本的にできません。立ち退き料の請求ができるのは、借主が、賃貸人からの求めに応じて引っ越しを行う場合になります。
借地借家法上、賃貸人側の事情で契約を解除するためには「正当な事由」が必要とされます。
この「正当な事由」は、「売却したいので退去して欲しい」とか「老朽化したので建て替えたい」といった理由だけでは通常は認められず、立ち退きを余儀なくされる借主に対して金銭的補償（立ち退き料の支払い）をしなければ「正当な事由」を認めないのが、多くの裁判例です。
居住用借家（マンションなど）の場合、立ち退き料は、新居への移転費用に、転居することで家賃が高くなるのであれば一定期間の賃料差額を加えたものなどとされることが多いです。
営業用借家（店舗など）の場合、移転により生じる減収についての営業補償を中心に、新店舗への移転費用・借家権価格などの合計とされることが多いです。
このように、立ち退き料の計算にあたっては、不動産についての法的専門知識が必要になります。

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